渾水

財經傳媒人。錯生紙醉金迷時代的偽文青,淪為俗人,炒股為生。閒來拆解常人少理的政治財金佈局為樂。文中見於《蘋果日報》、《新報》和多個網媒

金融市場其中一個迷人的地方,在於不同資產都可以藉由financial engineering的操作,將其證券化成一張張買賣合約。既可以有對賭雙方,將資產變成莊家和閒家之間的博奕,由整個市場平衡分擔風險,同時亦可減低資產入場成本。友報專欄作家經濟3.0的徐家健教授日前撰文,提出了樓價期貨的概念,可算新穎。


高樓價,某程度上成為世代之爭、階級矛盾的源頭,因為參與這個市場的入場成本太高,所以變成強者遊戲,樓價升幅只能由有籌碼的人去享受,這也是Thomas Piketty的暢銷書《21世紀資本論》的結論。這兒講的入場成本,不是講緊買一間樓,而是講緊買兩間樓的入場成本,因為第一間樓是自住需求,即使樓價升了,樓轉樓,住的需求還是不會消失,只有第二棟或以上的物業,才算真正享受樓價升幅。任志剛也有類似的講法:「對需要有一層樓自住的人來說,不買樓就等於『空倉』,有一層樓就等於『平倉』,多過一層就『揸凸』。」

將樓價期貨化、證券化,就意味可以將「參與樓市」的成本減低,以及潛在享受未來的升幅。有別於樓花,樓花是發展商急於出貨,跟樓客對賭的獨立合約。期貨化的樓價,不只限於個體獨立買賣,而是可以有多個發展商對手做莊家,相對風險低一點。香港作為國際金融中心,明明咁多金融專才,到𠵱家仲未發展到樓價期貨,的確相對落後。因為美國2006年已經成功把Case–Shiller index在Chicago Mercantile Exchange上市去做交易,時至今日,Case–Shiller index已經以此為基礎,再發展成多個指數,參考更多美國城市,有一定認受性和代表性。


美國的樓市指數Case–Shiller index,是由Karl Case和Robert Shiller編制而命名。順帶一提,學者對於編制指數有特殊喜愛,因為學者就像一個門派的掌門人,個個也想自己的學說、武功可以傳世。學問難掌握,但用自己名整個指數出嚟就好易入屋,正如未必個個識詠春的六點半棍、標指、八斬刀點打,但肯定大把人聽過葉問的大名。看來,徐教授是有心人,想做下一個樓價指數的葉問。

反觀香港,講到指數就必定係講中原樓市指數,但中原樓市指數的代表性不足。中原城市指數(CCI)以土地註冊署正式買賣紀錄來計算,一般買賣合約要6個星期後才呈上田土廳,這兒有滯後。至於中原城市領先指數(CCL)只根據中原地產代理上報的成交,香港咁多地產代理,一個大的代理商不能反映整個市場的佔份,sample size不足。另一個問題是比較統計技術性,一般show畀公眾睇得到的指數公式計算跟真實計法都有一定出入,即使股市的恆生指數也是這樣,因為編制指數是要混入一點機率分佈(Probability distribution)模型去計smoothing factor,因為統計會有outlier,指數會有噪音(noise),smoothing factor是用來「河蟹」這些統計上的偏差,「拉勻」條指數,睇落無咁波動。只是辣招凍結了樓市成交,個別的大價成交可能主導了整體指數的佔份,這些smoothing factor的反映可能跟現實有很大落差,也變相令到整個機率模型很操控性,無咁公平。


搞樓價期貨,有很多技術困難。最大困難是要搞一個公平,而且有廣泛代表性的樓價指數。只要搞好這一門,第二個煩惱就是找人做「莊家」。香港很遺憾,雖然金融、經濟人才咁多,但連第一個困難都搞唔掂,睇怕未來十年,都唔會有可能搞得掂。結論係,樓價可能繼續升,青年繼續做廢青,因為我哋無辦法食正樓市大升那條水。

 

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