曾國平

美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授。

香港房屋政策招數名稱多到數不清:「港人港地」、九招十二式、置安心計劃、居屋第二市場……隨便一數也有十個八個。最新《施政報告》中提出的房屋政策,又增添了兩個名詞,除了早前討論過的「首置上車盤」,又有規模更大影響更廣泛的「綠表置居計劃」(上屆政府試行過,如今正式實施)。政府房屋政策招式繁多,皆因在供應不足樓價高企的情況下,為息民憤,政府惟有不斷推出各種修修補補的政策,把利益分布調來調去,製造出一大串令人頭暈轉向的名稱。

 

有重要新政策,政客專家總要有所回應。可是,正如熟悉房屋政策的評論員Henryporter指出,有關綠置居的評論分析謬誤甚多(如「逼市民上車」)。免受迷惑,大家可讀他在友報寫的「綠置居不是朝三暮四亦不止騰籠換鳥」,以及昨天梁天卓的「綠置居會否加長輪候公屋時間?」。

 

今日我只想補充兩點。

 

問題一:80萬租住公屋單位已經足夠?

 

特首最近指80萬個租住公屋單位已經足夠,數字一出立即引起反彈。有團體認為特首的說法離地,置貧苦市民於不顧,也有學者認為特首無端拋出數字是不科學的做法。

 

其實,香港學者專家亂拋數字司空見慣,特首提出80萬目標不算離譜,至少有一點內容。如果租住公屋只給予社會上最需要幫助的家庭,那80萬這個數字又代表什麼?根據2016年人口普查,全港約有250萬戶家庭,如果收入最低的80萬戶能入住公屋,那分界線就大概是三七之比。在2016年,第30個百分位的家庭收入約為每月14000元。扣除百分之二十長者居住的公屋單位,64萬個單位除以200萬戶有從事經濟活動的家庭,分界線也是第30個百分位,家庭收入約為每月20000元。

 

理想如此,實情當然有一段距離,根據人口普查,收入最高的20%家庭有5%租住公屋,如果綠置居有效吸引富戶搬出,80萬個公屋單位將得到更有效率的分配。

 

至於80萬是太多還是太少?這是個有數得計的實證問題。公屋的效益,是為社會上最貧窮的一群改善居住環境。

至於公屋的成本,除了興建動用公帑和減少私人住宅土地供應, 更有兩大隱藏的害處:一,為符合申請公屋資格,市民會盡力減低收入及資產,甚至想辦法瞞騙政府,造成浪費;二,公屋不像私樓,地點和單位特色不是任君選擇,其中帶來的錯配也是浪費。政府要研究的是80萬公屋邊際上效益是否比成本要高,從而決定80萬是否理想的租住公屋規模。

 

問題二:綠置居必不會增加輪候公屋時間?

 

特首也提出了一個確切預言:綠置居不會改變公屋輪候時間。正如欄友梁天卓所分析,輪候公屋時間增減與否,視乎多少公屋住戶為綠置居所吸引而遷出,也視乎綠置居會吸引多少市民加入輪候行列,若兩者抵消,輪候時間就大致不變;如果事與願違,Henryporter提醒大家,制度其實可以「調控」,如調節綠置居樓價折扣轉售限制、放寬買家資格、收緊公屋富戶政策等,終會達到輪候時間不變的目標。就如最近特首和運房局長急急出來解畫,如果綠置居不再受歡迎,會考慮把單位轉為出租。

 

不過,一如政府以往的房屋政策,綠置居將面對反應慢幾拍的問題。市民預期私樓樓價已接近見頂,綠置居定價相比下太吸引,部分公屋住戶搬走之餘,公屋資格本身的價值增加(剛才提到改變行為造成的浪費也同時增加),輪候時間隨時因大排長龍而上升。政府見勢色不對為綠置居加價,到時私樓樓價已經下滑(或市民預期樓價上升),有轉售限制的綠置居又乏人問津,搬出公屋速度又會減慢。

 

同樣的陰差陽錯,也會出現在租住公屋和綠置居之間的取捨之上。反應慢的政府企圖「調控」綠置居以維持輪候時間不變,我認為很有可能適得其反,關鍵在於購買綠置居只需要公屋資格(一年內上樓即可購買)而不一定正在租住公屋,人龍會因綠置居的吸引程度大上大落。更麻煩的是,市民對綠置居的需求取決於對私樓樓價的預期,而預期往往難以捉摸。

 

綠置居增加公屋流轉,讓較多租住單位落入真正有需要的市民手上,是好事。政府需要解答的大問題是,從資源運用的角度看,就算租住單位有較理想的分配,80萬租住公屋到底是太少還是太多。

 

作者為香港亞太研究所經濟研究中心成員/美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授/城市及地區禦險力環球論壇附屬學者

 

http://www.facebook.com/economics3.0

Share On
Dislike
0
綠置居     曾國平

發表評論