徐家健

克林信大學經濟系副教授及科技大學經濟系客座副教授。

房委會最新公布,公屋平均輪候時間由十年前低位不到2年,增至今天的五年多。另一邊廂,十年間香港住宅租金又上升了接近九成。等公屋,廿多萬基層家庭要等上三五七年;等運到,更多不合資格申請公屋的中產租戶等了又何止十年八載?

 

土地大辯論當中,左翼批評「公私合營」等同「官商勾結」是意料之中,右派未盡本分桿衞私有產權卻是情理以外。以公權徵收私人土地的影響,比炒黃牛消費冷靜期重要何止千萬倍。懂產權經濟學的人,都為Eminent Domain這研究課題着迷。美國的Eminent Domain,兩個關鍵詞是Public Use與Just Compensation。香港的《收回土地條例》,同樣有「公共用途」及「收地當日的價值」等字眼。我擔心以公權徵收私地限制土地用途,土地供應專責小組則擔心動用條例會惹來冗長的法律訴訟。今天我就由一宗轟動美國的世紀大訴訟說起。

 

2000年,美國的紐倫敦市通過了一項發展計劃,宣稱計劃將為該市創造就業兼增加稅收,而主角Kelo女士是其中一位因計劃需要收地而受影響的業主。因為她及其他幾位業主拒絕出賣家園,市政府於是以Eminent Domain之名徵收土地。


問題是,政府以公權收地並非為了全民受惠的修橋築路,發展計劃內容不是未有明確規劃,便是規劃純屬私人商業用途。Kelo等於是提出訴訟,論據是被徵收土地的用途不符憲法要求的「公共使用」,案件最終上訴至聯邦最高法院。


2005年,法院卻以比數5比4裁決Kelo等業主敗訴,因為法院相信,案件中市政府的發展計劃聲稱,對社群帶來新工作機會及增加稅收等都符合公共使用原則。可是,這個裁決惹來全國各州極大反對聲音,大部分州政府更先後通過不同新法例防止政府再濫用Eminent Domain之名。後來事實證明,說好了的新工作機會及增加稅收等一一落空,法院的裁決只換來Kelo等家庭家園盡毀。


Kelo一案另一值得留意的地方,是法官提到公共使用一詞法律上要小心解釋,不能單以經濟發展為由便任由公權挑戰私產。當財產可以為了另一私人利益而被徵收,誰會受益?誰會受害?回說我們的《收回土地條例》,假如政府行使公權力收回私人農地或棕地興建私樓,面對的法律風險可想而知。用來起公屋便合符「公共用途」原則嗎?香港的現實情況是,合資格申請公屋的家庭不會比不合資格的租戶多。


以《收回土地條例》興建公屋而放棄增加私樓供應,受益的是合資格輪候公屋的基層家庭,受害的卻是只有資格等運到的中產租戶。這樣的財富再分配是否合符「公共用途」原則,留待大家好好思考。 

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徐家健     收回土地條例     公屋     公共用途

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