空置稅比「土地大辯論」多人談論,一來政府份土地文件太複雜,又十八個選項又中期長期,好像一間餐廳的菜單組合太繁複,點菜仲煩過考試,市民自然反應冷淡,二來「囤積居奇」這四字成語太過深入民心,發展商起完樓收起唔賣的意象鮮明,容易向市民解釋,難怪愈來愈多政客支持以空置稅打擊土豪。

 

到網上一查,原來5年幾前為《信報》寫專欄初期已寫過一次空置稅,如今重讀,覺得當年文筆實在有點「學院派」(即係好悶)。今時今日唔敢講經濟學思維比當年進步,但至少寫作風格比以前生動活潑。

 

政府定期公布私樓的空置量和空置率,基本問題是數據是如何搜集得來的?根據差餉物業估價署在《香港物業報告2018》的說法,「所有樓宇的空置量,都是在年底進行樓宇普查後計算出來的,但在2015年前落成並已評估差餉的住宅樓宇則另有處理方法。空置物業數據是向大廈管理處、業主和佔用人蒐集,或本署派員視察而獲得的。」即是說空置量好一部分是以「人肉搜查」得來的。至於何謂空置?「空置量是指在年底進行普查時,單位實際上未被佔用。正在裝修的物業一般都界定為空置。」至於剛起好的一手新樓,「有些單位在佔用許可證發出後,因未獲發滿意紙或轉讓同意書而空置」,但署方強調「空置量與物業是否已由發展商售出無關」。

 

發展商恐轉嫁給買家

 

引用一大堆官方說法,旨在說明兩點:一)空置率的定義困難,單位在某個時刻無人居住有多種原因,從現有數據很難一口咬定空置是囤積居奇所致;二)如果空置單位要交稅,由於有太多方法令單位不再「空置」,搜集空置量數據的成本會大幅上升,既要多花人手明查暗訪,又要多花資源以防業主欺騙。

 

就當空置稅可以完全解決定義和監察的問題,向發展商收一手樓空置稅是否符合經濟邏輯?

 

個個都話空置,唔通個個都想空置咩。讓我們先看看數據:【附圖】顯示的是5種私樓(由最細的A型到最大的E型)空置率過去30年的走勢。比較細的ABC三種單位(實用面積1000呎以下),空置率在1998年左右上升,到了2004年左右一直回落至今,2017年最新數字分別為3.2%、3.3%、3.4%,算是處於低位。相反,1000呎以上的DE型「豪宅」空置率在1998年左右上升,至今未有回落跡象,2017年最新數字分別為8.5%和7.6%。

 

普羅市民能夠負擔的中小型單位,空置率根本不高,連囤積居奇的表面證據也欠奉。發展商講到尾都是想賺錢,有樓不賣要付出利息成本又要承擔樓價風險,除非發展商短期內也不會買地賣樓,否則長做長有的發展商都有動機將空置率壓低。至於大型單位空置率較高,皆因市場成交較疏落,為單位找到合適的買家較花時間。大型單位空置率比以前高的一個可能原因,是「大」的定義隨時間改變了。獨立屋、按業主需要設計的單位,其性質特徵都比屋苑內一式一樣的大型單位差異較大,如果這類大型私樓在市場上愈來愈普遍,供求雙方配對較以往困難,空置率自然會上升。

 

最近有傳媒報道2017年一手樓空置單位比2016年度升了五成,超過9000個單位創9年新高,有立法會議員因而建議政府要為銷售期設限或收空置稅,以達「起幾多賣幾多」的效果。這9000個空置一手單位代表什麼?除了如以上所說一手樓所謂的空置定義含糊以外,大家也要留意2017年新私樓落成量創了13年新高,空置一手樓數量上升相當合理。再者,就當這完全是發展商有心留起單位托價的舉動,9000個單位不及全港私樓單位總數量的百分之一,實際托價效果有多大值得懷疑。

 

退一萬步,不論空置單位是發展商有心定無意,徵收空置稅除了令水浸的政府又多一筆進賬,唯利是圖的發展商也會將部分稅項轉嫁給買家,結果是樓價再上層樓。樓宇可以空置,腦袋不宜空置。一窩蜂的支持徵收空置稅之前,請先了解空置單位現象背後的經濟學。

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曾國平     空置稅     土地大辯論     發展商

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