特首林鄭月娥早前到立法會出席答問會,專業議政的郭榮鏗議員向她提出開徵一手空置物業稅。議員的「失業議政」認定「容許發展商把新落成的物業積存不賣,對社會來說是錯誤的」,並建議向新落成的一手住宅物業開徵空置稅:「如發出入伙紙12個月後,發展商仍未售出或租出該等單位,便須繳交過去12個月及其後接連空置月份的空置稅;若單位於發出入伙紙後12個月內售出,便毋須繳付。」

 

我不是說世上沒有「囤積居奇」這個「本土想像」。然而,政策制定又豈能單憑想像。單位空置跟工人失業有相似的地方是即使一年之內未能「物盡其用」或「人盡其才」,這並不代表「囤積居奇」。更何況,空置12個月的不用交空置稅,而空置12個月零1日的卻須繳交1日及過去12個月的空置稅是什麼經濟邏輯呢?

 

特首這樣回應:「在樓房單位極度短缺的情況之下,應該所有可以用來住的房屋都用來住,不是用來囤積、不是用來炒或其他。」至於是否實行,特首表示要與司局長全面評估空置物業稅的理據。要全面評估空置物業稅的理據,理據水平要比那「失業議政」的高。今天,我就談談空置物業稅的經濟理據。

 

失業解釋否定一刀切空置稅

 

香港的整體私人住宅空置率是3.7%,而中小型單位和大型單位的空置率分別是3.3%和8.2%。為什麼?

政府統計處上月公布,今年2至4月經季節性調整的失業率為2.8%。勞工及福利局局長羅致光表示,經濟表現強勁勞工市場進一步趨緊,失業率跌至逾20年來最低水平。2.8%不是零,卻已是20年來最低水平。為什麼?還有傳媒較少注意的不同年齡組別數據,30至39歲的組別失業率只有2.0%,而15至19歲的組別失業率卻有8.4%。又為什麼?我們可否質疑廢青:「在勞動力極度短缺的情況之下,應該所有可以用來工作的勞力都用來工作,不是用來hea、不是用來炒散或其他。」

 

正如2.8%失業率是低水平,3.7%空置率根本亦不算高。懂經濟學的人不會期望失業率或空置率跌至零。非零的失業率或空置率,當然不一定是打工仔或地產商囤積居奇。有水平的「失業議政」,是經濟學近半世紀的智慧。想當年,張五常的老師艾智仁(Armen Alchian)認為找工作有訊息費用,被解僱後的員工選擇專業找工作,在尋覓期間被算為「失業」。同樣道理,找買家有訊息費用,新樓落成後單位選擇專業找買家,在尋覓期間被算為「空置」。重溫艾智仁的舊文章,原來他老早便提過:

 

New goods, we conjecture, involve higher information-dispersal costs and hence, inventories relative to sales and wider price spreads. Apartment built in standard designs will have lower vacancy rates, because their characteristics are more cheaply understood, being already commonly known. At one time in Southern California, homes with swimming pools were so unusual as to fall in the higher information-cost category.

 

高水平失業議政的經濟邏輯,新樓的空置率應該比舊樓的高,特色大單位的空置率又應該比一式一樣中小型單位的高,而這些空置率的高或低根本與什麼囤積居奇毫無關係。一刀切的空置稅干預市場運作,只是不成比例地無故懲罰特色大單位的買賣雙方。

 

最令市場擔憂還不只這些。翻查數據,我們知道私人單位空置率隨經濟周期上上落落。今天經濟好,空置率低不足為奇。回想2003年,最小型的私人單位也錄得超過4%空置率,其他中型單位空置率一度升上8%,而大型單位的空置率更是雙位數字。

 

一刀切的空置稅干預市場運作,最令市場擔憂的是干預不會隨市況調整,干預對市場的破壞並非短視的政客可以預見的。

 

耐用品霸權否定囤積居奇邏輯

 

說過了,單位空置跟工人失業一樣是自由市場競爭之下的自然現象。問題是,地產霸權不是會想盡辦法提高單位空置率減少樓宇供應嗎?再翻查數據,近年一手樓的買賣合約根本沒有跑輸一手樓的落成量,都是每年萬多宗的數字。落成量跑贏買賣數字,是2000年初樓市低迷年代的事,這亦印證了上文提到市場的擔憂。

想當年,一手樓買賣跑輸落成量,怪的是地產霸權、負資產,還是另有其人,我不敢說,亦不好說。那是「囤積居奇」的高峰嗎?以單位空置率來定義的話卻又沒有錯。真正的問題是,地產霸權「囤積居奇」的誘因究竟解釋得到今天多少比例的空置率呢?

 

我認為答案極低。又是近半個世紀前,張五常另一位老朋友高斯(Ronald Coase)問了一個簡單的經濟問題:Assume that a supplier owns the stock of a completely durable good. At what price will he sell it?高斯自問自答,競爭之下價格當然是競爭之價。出人意表的答案是,高斯認為即使賣方是壟斷霸權,缺乏競爭之下價格依然是競爭之價!

 

高斯的邏輯其實很簡單,霸權減少供應抬高價錢之後,然後呢?然後,生意還是想繼續做的,因此「囤積居奇」根本沒有說服力,今天不賣明天還是要賣的耐用品,今天的霸權還是要跟明天的我競爭。除非霸權能承諾以後只租不賣,「囤積居奇」根本不會發生。往後的實證研究發現,高斯對生產耐用品的行業公司併購後並沒有增加相關公司的壟斷力。

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徐家健     林鄭月娥     一刀切     失業議政     空置物業稅

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