曾國平

美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授。

空置稅是近期熱門題目,而討論中被引用得最多的數字,是政府運房局公布9000多個「未出售」的一手單位。空置稅轉嫁買家、監察成本高昂等問題已經有廣泛討論,不想翻炒,今次會集中討論9000多個單位這個數字。

 

先要搞清楚一手市場的兩個流量(flow)和一個存量(stock):每年發展商推出可出售的單位和買家購買單位是兩個流量,而兩個流量決定的是未出售一手單位的存量。例如那一年推出可出售的比購買的單位多,到年尾就會見未出售一手單位存量增加。

 

9000一手單位未售如何煉成

 

圖中紅線是差餉物業估價署的住宅落成量,純以發出入伙紙為定義。清楚可見的是1997年私樓供應急速上升,至2002年開始回落,到2009年又再反覆回升。圖中藍線是土地註冊處提供已付印花稅的一手住宅買賣合約數字(可惜最早只去到2002年),走勢跟落成量極為相似(兩組數字同年的相關系數為0.8,買賣數字跟去年落成量的系數仍有0.77)。

 

心水清的讀者會問為什麼藍線一直在紅線之上,豈不是買的新樓一直比起好的新樓要多?一個原因是1997年後樓市慘淡的幾年發展商留下大量貨尾,結果市場要慢慢「消化」早年已經起好的新樓;另一原因是落成量由2003年起不再包括村屋,而根據立法會文件中的數據每年落成的丁屋(佔村屋大部分)約900間左右,扣除這筆數後兩條線會更接近。順帶一提,根據土地註冊處提供的最新數字,2018年截至5月已有5600多宗一手樓買賣,明顯比往年同期要多。

 

統計數字說明的,是一手單位購買的流量跟落成量並駕齊驅,沒有跡象顯示發展商變本加厲「囤積居奇」。

 

跟大家一樣,我先是從傳媒得知9000多個的數字,幾經辛苦找不到出處,後來經傳媒朋友幫忙,才得到一份5月23日運房局幾頁紙的書面答覆。答覆中列出截至每年年尾已落成(定義為已取入伙紙)但未售出的一手單位數量,其中最「驚人」的變化,是數量在6000個左右維持了3年以後,截至2017年底急升至9000多個。

 

書面答覆也提到,截至2018年3月底已落成但未售出的一手單位中,其中2018年落成的有1000個。咁啱,根據差餉物業估價署的數據,2018年直至3月底的私樓落成量也是1000個左右。發展商最近似乎變本加厲,囤積居奇將空置率增加至100%!

 

世事當然沒有如此瘋狂,只是官方統計對空置的定義有點特別,純以取得入伙紙為界限,沒有計算其他定義下的空置率,因而製造9000個單位這類驚人數字。其實官方文件已經講到明「空置量與物業是否已由發展商售出無關」,各大意見領袖仍在這個數字上大做文章,其實好唔老實。

 

真正「囤積居奇」的單位到底有幾多?你可以不相信地產代理統計的4000個空置一手單位(扣除收租單位後),也可以質疑地產建設商會估計的3000個空置一手單位(以收到滿意紙起計),但剛才引用土地註冊處提供的買賣數字應該沒有太大爭議吧?

 

講到尾,9000個一手空置單位這個統計數字根本是個distraction,跟上車、樓價等「土地問題」不相干。搞清楚落成量和購買量的關係,才是了解「囤積居奇」的關鍵。

 

支持徵稅理由不合經濟邏輯

 

對比每年一萬幾的新單位落成量,9000這個數字的確十分驚人,難怪會吸引傳媒注視也「啟發」了各種錯誤的分析。

 

就如理工大學社會政策研究中心主任鍾劍華博士也有引用土地註冊處的數字,指出現時新盤吸納量高企,其實是間接承認了一手樓空置情況不如9000個所形容的嚴重。離奇地,是他認為在市場資金充裕和低息環境持續下,空置稅率要夠高(建議是10%或以上)才能避免發展商囤積單位。先不論10%這個數字從何而來,既然一手單位「囤積」不多,向發展商徵重稅的目的是什麼?純為懲罰地產商?間接又會懲罰買家。為政府增加多一個收入來源?政府而家發到咩咁。還是空置率幾低都未算低,總之有就要抽重稅?研究社會政策,先要搞清楚政策目標是什麼。空置不多徵重稅所為何事?我睇唔透。

 

立法會議員郭榮鏗支持一手空置稅立場鮮明,提出的觀點較為「正路」。他提倡以「發出入伙紙12個月後」為界限收取空置稅,以解決空置定義的問題,欄友徐家健早已指出過12月或以內不收稅,但多一日就收足稅不符經濟邏輯。郭議員亦認為空置稅「是為了促使發展商盡快推售單位而設,不會限制供應」,因此不會出現辣招愈加愈貴的現象。一來,9000個扣除統計上的水份後,能夠額外加快推出的單位數目甚少,對一手樓市場影響有限,對一手二手加起來的整個房屋市場更是微不足道。好,就當辣招之下二手市場萎縮發展商的定價能力大增,一手空置稅之下發展商又會拖慢整個供應過程,在法律容許的情況下減少空置稅支出,結果是供應減慢違反空置稅的原意。

 

統計數字出師無名,經濟推論站不住腳,還是民主黨主席胡志偉最老實:「空置稅能令社會認為政府有決心處理樓市問題,民主黨支持徵稅,但質疑效果有多大。」講得白啲,一手空置稅既不治標也不治本,只為宣洩一下市民的怨憤而已。

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