在吹風了一段時間後,特首針對樓市的「娥六招」可以說是千呼萬喚始出來。可惜的是,由於土地大辯論還是在辯論階段,特首未能把她的絕招「大量填海」加入她的「娥六招」內,導致六招中最多其實是把同樣的土地或樓宇供應作一定程度的再分配,令現時無法上樓的中下階層更易上車或上樓,間接令現時無樓揸手的中產家庭更無奈。

 

除了「土地再分配」之外,「娥六招」其中一招是回應近日政府和不少政客提出的一手樓空置稅。我和兩位欄友都曾經講過為何空置稅不能達到遏抑樓價的預期效果。事實上,香港並不是第一個實施一手樓空置稅的地方。

 

與樓市起落成反周期

 

在2011年後半年,新加坡政府同樣為了紓緩樓價上升的趨勢推出了一系列措施,其中一項就是空置稅,當中規定發展商在向政府買地後5年內要把單位賣出,否則要按剩餘單位比例付額外買家印花稅(Additional Buyer Stamp Duty),罰款可佔地價的10至15%。

 

除此之外,根據新加坡的住宅物業條例(Residential Property Act),外資發展商(包括所有上市的發展商)在發展物業時要向政府申請一張合資格證書(Qualifying Certificate),其中規定這些外資發展商要在樓宇建成後兩年內把單位賣出,否則要向政府付地價的8至24%來申請延期。

 

新加坡實施這項空置稅的成果如何﹖懂一點經濟學的朋友都會明白,在樓市高峰時還把單位空置其實是和自己對着幹,相反在樓市低迷時因為期望將來樓市回升而把部分單位空置是明哲保身之道。從圖中可見,正如香港的樓市,新加坡的樓宇空置率波動是反周期性的。在2006年之前樓價較低時,新加坡的樓宇空置率維持在8%的水平,其後樓價上升時樓宇空置率則跌至5至6%左右。有趣的是,在2011年新加坡政府實施空置稅後(圖中橙色柱之後),尤其是在2013年之後,樓宇空置率不跌反升,在2015年底更升至8%。

 

這裏有幾點值得留意。首先,所謂上有政策,下有對策。在實施空置稅後,有新加坡的傳媒在2015年曾報道,有好幾間在新加坡上市的發展商決定在當地的主板除牌,由「外資」身份搖身一變成為「本土」發展商,為的是避開Qualifying Certificate延期開售的罰款。

 

另外,有些外資發展商則把貨尾「賣」予本地發展商。雖然發展商要為這些交易付出15%的買家印花稅,但相比地價一定百分比的空置稅仍然是十分划算。我手頭上沒有新加坡政府有關空置稅的稅收數據,未能斷定這些外資發展商避稅有多成功,但當空置稅十分「入肉」時,避稅誘因增加是不難理解的。

另外,從圖中可看到,2011年後新加坡樓宇空置率上升的時間剛好是當地樓價從高峰回落,正好反映歷來空置率反周期性波動的趨勢。你可能會問:樓價下跌是否與實施空置稅有關﹖根據支持空置稅朋友的邏輯,空置稅要有效遏抑樓價,最重要是壓低空置率,從而增加樓宇供應吧﹖但當時樓宇空置率是不跌反升的。

 

難以阻止發展商避稅

 

有趣的是,新加坡樓市的供應量在當時是有所上升的。我翻查資料發現,新加坡的私樓供應在2007至2008年的低谷後便大幅增加,在2011至2013年期間更達至高峰。這是否樓價下跌的主因還要再作研究,當時新加坡政府限制外國人買樓的辣招,以及新加坡GDP增長率有所放緩,亦可能是樓價回落的原因之一,但要說空置稅令樓價下跌似乎是有點牽強。

 

從新加坡的經驗看,要完全阻止發展商避稅不是一件容易的事(雖然香港的空置稅並沒有外資和本地之分,但難保發展商不會把單位租/賣予關係密切的公司來避稅)。即使沒有避稅問題,增加供應似乎還是比空置稅更有效遏抑樓價,難怪特首不得不承認空置稅在內的「娥六招」不會有效遏抑樓價。

 

維克森林大學經濟系助理教授

 

中文大學亞太研究所經濟研究中心成員

 

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