在土地大辯論中,香港缺少住宅用地應是各方的共識。不過,仍然有一部分人認為香港不需增加土地供應就可以解決樓市問題。他們的論點不外乎以下幾個:一、供應與樓價無關;二、息口才是主導樓價的因素;三、解決樓價高企的最佳辦法是源頭減人。我和兩位欄友在本欄和其他報章的專欄都已談過頭兩個論點,在此不贅。

 

以源頭減人作為解決樓價高企的辦法,我認為最少有幾個問題。首先,正如朋友「無神論者的巴比塔」在友報指出,這種說法起碼對某些左翼朋友來說其實是自相矛盾的。他們一方面指出,以團聚為主要作用、每天150個單程證配額是香港土地問題的根源;但另一方面這些左翼的朋友又認為新移民來港作家庭團聚是天賦的人權。

 

樓價飆升快過人口增長

 

另外,略懂經濟學的讀者會知道,我們在分析現象或政策的影響時都要假設其他事情不變,例如當我們講需求曲線向右下傾斜時,不言自明的假設是其他可影響需求的因素不變。如果我們相信私樓的需求曲線是向右下傾斜,當我們指出增加供應可以降低樓價時,也是假設人口增長速度不變。換另一個角度看,無論政府是否「順從」部分民意實行源頭減人,增加供應都能降低樓價。

 

你可能認為源頭減人夠多,供應就不必增加那麼多。不過,樓價今天正在創歷史新高,呎價更是「榮登」世界第一,人均居住面積只有160平方呎,比新加坡足足少了100平方呎有多。政府即使肯源頭減人,減人幅度就算如何大刀闊斧,不增加供應而樓價會大幅回落實在是難以令人相信。

 

再拿新加坡與香港比較吧,附表分別列出兩地在2000年和2015年間的人口以及樓價的升幅。在這15年間,即使每日有150的新移民從內地進入香港(其實很多時候每日獲批單程證的數目不到這150人的上限),香港的人口增長不到10%。相反,新加坡因為各種原因不斷鼓勵外地人移民到新加坡,其人口在這15年間增長了接近40%。在同一時間,香港的樓價翻了三倍,而新加坡的樓價只上升了不到五成。很明顯,源頭減人之外,我們更應了解其他政策對樓價的影響。

 

有不少人認為,相對香港政府,新加坡能成功遏抑樓價在於它推出的各項辣招,例如額外印花稅和空置稅等。不過,要指出的是,香港亦有實施額外印花稅,但增加了交易成本的結果是凍結了二手市場,成交大跌但樓價升幅依舊。

 

空置率反周期性走勢

 

另外,我在幾星期前在本欄就指出空置稅的成效其實不大,其一是空置率是反周期性的,即是當樓價愈高,空置率其實就愈低,政府再出手把它壓低其實效果不會太大;其二是上有政策下有對策,當空置稅的稅額夠高時,發展商自然想盡辦法避稅。新加坡有上市發展商在當地的主版除牌(因為新加坡有部分空置稅只套用於外資發展商),香港就有發展商研究「轉售為租」。

 

我認為,新加坡政府眾多遏抑樓價措施中最有效的是增加土地供應。有趣的是,新加坡政府的土地政策似乎比香港政府的有效得多。1997年金融危機後推出八萬五和2003年沙士後經濟開始復甦時停止賣地的孫九招,相信大家都仍然記憶猶新;相反,新加坡政府的土地和樓宇供應政策似乎往往是早着先機。附圖顯示新加坡政府往往在樓市高升時便增加土地和樓宇供應,在很大程度上壓抑了當地樓價的升幅。

 

作者為維克森林大學經濟系助理教授、中文大學亞太研究所經濟研究中心成員

 

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梁天卓     樓價     新加坡

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