學者專家為市場把脈,股價random walk有斷估冇痛苦,樓價卻有momentum:升市一升幾年,跌市一跌又幾年。估樓價,想準過斷估其實很易:升開估升,跌緊估跌。

 

2014年8月17日,蘋果日報刊登了一篇標題《投資導航:八大專家為樓市把脈教追揸沽策略》的報導。八大專家當中,清楚估升的只有林一鳴,明確估跌的只有羅家聰。前者估當年再漲5%:「樓市得以高位企硬,全賴政府辣招令過去兩年二手供應劇減,加上政府出招前炒家只佔約一成,只影響小部份買樓需求,再者早兩三年因樓市升勢過急而累積的巨大需求,樓市沒有掉頭下跌的條件。」後者估最多下跌五成:「樓價三數季後肯定平過現在,相信最大推低樓價的因素是儲局表明加息。訊號一出,將影響全球資金流向,以香港樓市的昂貴程度必首當其衝。」一年後,中原城市指數由123.67升至143.46,升了超過一成。今天五成達標,是升足五成!

 

兩位博士級專家,估中邊那位的論述是供求,估錯邊那位的論述是利息。可是有論無據,辣招減少二手供應同時亦減少二手需求,供求論述未有解釋5%升幅何來?另外,聯儲局由2015年尾開始加息,之後兩年樓價繼續向上,利息論述亦未有解釋五成跌幅何來?

 

2016年1月6日,嘉湖業主林太向蘋果記者話:「樓市專家食屎啦!」衰過斷估,女友Babe問我怕不怕俾屎餵,我話末日博士斷估居多:「把脈唔太科學。樓價升定跌,其實有統計學得計。」Babe就同我計,我以專家口吻回答:「準過斷估嘅,除咗供求利息同近期市況,仲有租金對樓價比率:比例下降,後市睇淡。」

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徐家健     嘉湖

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