房委會資助房屋小組研究將新居屋禁售期由5年增加至10年,理據是新居屋折扣由約七成降至約五成,要防止炒樓及為免新居屋太着數,所以要延長禁售期。很多政黨表示支持,甚至有議員及個別小組委員要求永久禁止在私人市場轉售(註1)。有消息說特首對此反應正面(註2)。雖然很多人支持延長禁售期,但是他們的論點站不住腳,延長禁售期其實意義不大。

 

增禁售期 難打擊炒樓

 

2007年後發售的居屋,已不設房委會回購,持貨至第三年可於二手未補價市場讓「白居二」(白表居屋第二市場計劃)申請者購買,至第五年可補價後在自由市場出售。現在新居屋的定價機制改變,由過往根據市場定價打折,變成根據申請人入息中位數的可負擔能力定價。在最近一期居屋,根據新計法,定價將由以前通常約七折降至五二折。若樓價繼續上升,申請者入息追不上,這個折扣只會更大。

 

延長禁售期的支持者提出好幾個原因,一是防止炒樓。但事實上,增加私人市場禁售期是難以防止炒樓的,因為業主在第三年起已可在二手未補價市場中出售。這個二手未補價市場,理論上按市值計價。現時去地產代理睇樓,居屋會有「未補價售價」與「已補價售價」。例如××苑某單位,「售:560萬」,「居二價:350萬」。自由市場價升得愈高,「未補價售價」也會跟着升。所以如果有人買居屋是為了炒樓,在新政策下,是可以繼續在未補價市場炒的。因此,增加私人市場轉售禁售期,不能達到杜絕炒樓的政策目標。

 

倒轉來看,房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示要顧及買家的套現需要,所以不能將禁售期加太長,也是錯的,因為有了二手未補價市場已可套現。

 

延長禁售期的支持者提出的另一個原因,是公平。我明白一般人、房委會委員、議員都有這種想法:着數多了,自然要在另一方面加大限制,否則不公平。問題是,在現時香港的情况下,資助房屋根本供不應求,只有少數好運的申請者抽到可得資助,其餘合乎資格申請者就得不到任何資助,本來就不公平。2017及2018年居屋計劃白表中籤率只有2%及2.4%,大部分符合資格的人都無法抽中,望門興嘆。買了舊居屋的人可以話為何新居屋折扣較大,他們較小;白表申請者又可以話綠表申請人何以既可抽居屋,又可抽綠置居。在一個本來就不公平的制度,在小處堅持細微的公平,是一件很滑稽的事。

 

增禁售期意義不大 又降低市場效率

 

資助房屋折扣降低,本身就會令業主出售的意欲減少,所以增禁售期意義不大。增加禁售期,使房屋流轉更難、效率更低,減少供應,增加空置。

 

根據現行規定,在私人市場出售資助房屋須補價。資助房屋落成時,出售價於市價的成數,就是業主所得折扣。譬如一個市值500萬元的居屋單位,買家只付350萬元,即打了七折。在私人市場出售,就要按出售時市價補回三成的錢給房委會。

 

正常情况下,在私人市場要購買一個居住的地方,須付十足市價。所以如果資助房屋業主賣掉房子,只拿回七成價值,他必須自行付出另外三成才可以找到私人市場的類似單位。

 

將來這個折扣會降到約五成,即是說,業主須自行付出另外五成才可搬出,這樣已經大大降低了轉售的意欲。用一個極端例子:若資助房屋是免費的,根本不會有人賣;即使不住,也會丟空。

 

另一個看法是,業主一天不賣,一天住在舊居屋,他是付出了七成價錢,但享受到房子十足的使用權,即賺了三成業權的居住價值。在新居屋,他賺的是五成,更加不想搬。

 

出售的原因,可以是想套現、買一間更大的私樓、獲得現金周轉等等。同樣,折扣愈高,出售意欲愈低。

 

因此,增加折扣及增加禁售期的效果是二手居屋供應更少,降低市場效率。增加折扣本來令業主更不想賣樓,然後還要再加一大堆令業主賣樓更難的限制,如禁售期,會使更多業主低效率地使用資助房屋,例如丟空。差餉物業估價署沒有統計未補價的資助房屋空置率,不知其普遍性,但將資助房屋丟空的例子,一般人也有聽說過。我認識有人有居屋不住,住在私樓,退休才搬回居屋;也有人私底下說居屋空置了,想找人暗盤租,當然未補價出租,暫時仍是犯法的。

 

鼓勵市民炒樓還是打擊炒樓

 

講房屋政策,論政策目標,從來都是問:幫市民置富,還是讓市民安居?

 

幫市民置富,是讓市民藉着置業,分享城市繁榮、土地升值的成果,希望他們有資產可以運用,以應付人生中各種需要。若是這樣,就必須有辦法讓他們炒樓套現,政策要靈活,貼近私人市場。

 

讓市民安居,即提供資助讓有需要的市民可租住市價房屋,解決居住問題,毋須擁有業權。外國社區房屋比較少,較多用現金資助非實物模式,較有效率。

 

如何設定公共房屋政策的各種限制,是體現究竟政府想幫市民「置富」還是「安居」的目標。可是到現在,政府好像還未想清楚這個問題。因為房屋政策路徑依循,難以一時有大改動,造成現在政府資助市民炒樓,但又不想市民炒樓的政策。這個矛盾,看來短期內難以解決。

 

註1:〈黃遠輝預告日後居屋將收緊轉售限制〉,2018年7月18日「香港01」

註2:〈新居屋禁售期擬五年增至十年〉,2018年7月27日《星島日報》

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居屋     新居屋     阮穎嫺

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