曾國平

美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授。

香港樓價高是常識,幾歲細路都知道樓價跟收入的距離愈來愈遠。實情雖然人所共知,但由國際公共政策顧問講出來的話,始終會較受注目:該顧問機構每年一度的報告指出,以本港家庭入息中位數計,需要唔飲唔食唔使錢近21年才買到一個單位,破了顧問15年來的紀錄。每年一度的例行公事,加上專家建議政府要正視問題幫助市民置業之類的陳腔濫調,這類報道睇得多都麻木。

 

報告算不上甚麼研究,主要是羅列了世界各大城市的樓價和收入中位數比率。報告中引用關於香港數字,樓價是716.9萬元,家庭收入中位數是每年34.3萬元,將前者除以後者就是廣為報道的20.9年了(報告指數據來自政府,但我找不到出處)。


看見這一堆數字的第一個反應,是這個月入不夠3萬元的家庭,想買一個七百幾萬元的單位,未使唔飲唔食,已經過不到辣招之下的壓力測試,想勉強負擔都沒有資格。


我的第二個反應,是這個比率其實好粗糙,沒有甚麼經濟內容。一來不同地方對「單位」的定義相差太遠(例如香港的劏房在美國是難以想像的東西),各地之間的比較其實沒有甚麼意義。


報告中提到的「家庭」,也沒有提及到底有幾大(相是平均家庭大小,即兩至三人)。報告中引用的七百幾萬元單位,以今天的市價來計,相信不夠400方呎,反映的除了樓價,也反映了在殘酷的現實之下,所謂「普通」的一個單位愈來愈細,不同年份的比率要比較也有困難。若果以香港人均面積作基礎,我相信香港的樓價負擔比率會升得更誇張。


比率的另一個誤導之處,是忽略了香港有一半人口住在公營房屋,以中位收入跟中位私樓樓價比較,有點不倫不類。至少,比率要考慮收入中位數以上的家庭。


其實要認真一點為香港計出樓價負擔不難,傳媒朋友可以試做一下,不用年年翻炒這個比率。


房屋的可負擔程度(affordability)在學術界是一個大題目,尋找可靠的量度方法固然是研究題材之一,另一個研究方向是解釋不同城市之間的差距。不是炒家當道也不是地產霸權,實證研究找出來的主因是供應,一來是土地用途的規限,二來是起樓本身的管制(如環保要求),供應彈性低面對需求上升,樓價就自然愈來愈難負擔了。

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樓價     曾國平

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