英國、香港、以及中國的土地均屬於國家所有,在土地拍賣時,政府批出土地使用權予發展商一段數以十年計的時期予以發展,如無續期權的土地到期,政府有權收回土地,或要求業主補地價續期。《明報》有專訊關注本港2047年地契問題,指香港有大量土地的使用權於2047年到期,時間距今只有大約30年。由於銀行按揭年期亦長達30年,如果30年後土地業權未明朗,或將會影響現時銀行批出按揭的態度。

 

大陸溫州大批土地到期引起關注

近日大陸溫州市有大批使用年期只有20年的物業到期或即將到期。當地一位居民原定以68萬人民幣賣出房屋,但在辦理土地使用證過戶時「不受理」,因為土地使用證已於今年3月4日到期。按現行法律規定,需補繳34萬8千元人民幣才能辦證。由於費用高達房屋交易價的一半,令買賣雙方進退兩難。

 

土地契約問題與銀行按揭貸款有關

1985年簽署的《中英聯合聲明》將本港大量於1997年7月1日主權移交前到期的土地自動續期50年。《鍾士元回憶錄》指,英國在1997年前十多年便要與中國商討香港主問題,重要原因之一是銀行按揭貸款。銀行憂慮借出的按揭貸款,如過了1997年尚未還清,而政府不將業權續期便會衍生出抵押房產的業權問題;即使政府予以續期,但如有機會向居民徵收大額續期費,銀行在批出按揭時會變得極為審慎。

 

土地到期非沒先例 政府曾揚言收回海運大廈土地再拍賣

溫州大批物業到期引起對土地到期問題的關注,但本港並非沒有先例,而政府亦試過揚言將到期土地收回再拍賣。九龍倉海運大廈土地於1968年由政府批出,期間曾獲續期,上一租約於2012年到期。在2004年,九倉曾向政府提出續期。但地政總署出信拒絕九倉對地皮的續期要求,而且表明在租約到期之時,會公開競投處理。當時港府強調,根據回歸後的新土地政策,商業用地與住宅用地不同,不能自動續期,政府對是否續期會基於公眾利益考慮,而且政府有酌情權。當時九倉向政府申請司法覆核。

 

事件擾攘直至2012年,政府才宣布接受九龍倉以79億元,每呎8,567元作價,為尖沙咀海運大廈續租21年,並每年向政府繳付大廈地差餉租值的3% 地租。當時民主黨議員涂謹申質疑政府為何向九倉續租,指將土地公開競投可讓庫房獲得更多收益。

 

另一土地到期例子有薄扶林花園,薄扶林花園的地契在1931年6月12日批出,為期75年,至2006年6月11日到期。政府在地契屆滿時續期50年,業主在續期後需要繳交地租。

 

 

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中英聯合聲明     按揭     2047     海運大廈     地契

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